Двойные продажи застройщиком ответственность ук. Новостройки: отвечаем на вопросы покупателей. Как оштрафовать застройщика за рекламную неправду, кто согласует перепланировку, если дом еще не сдан, и почему за переоформление права собственности берут так

⁰

Статья 200.3 Уголовного кодекса РФ, предусматривающая уголовную ответственность застройщика. Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, помог порталу сайт разобраться в том, насколько нововведения реально помогут дольщику в подчас сложных и долгих взаимоотношениях с застройщиком.

Состав преступления

Объективная сторона состава преступления состоит в привлечении денежных средств граждан для строительства, нарушая требования законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в крупном или особо крупном размере.

При этом преступление считается совершенным в крупном размере, если сумма привлеченных денежных средств превышает 3 млн рублей, в особо крупном размере - 5 млн рублей. Очевидно, что речь идет именно об общей сумме привлеченных денежных средств граждан, а не о цене конкретного ДДУ, которая может быть и меньше 3 млн рублей.

Если четко следовать определению преступления, то к уголовной ответственности может привести лишь нарушение ряда условий, обязательных для заключения ДДУ и привлечения денежных средств граждан. Так согласно ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» для привлечения денежных средств застройщик должен получить разрешение на строительство, оформить договор аренды или право собственности на землю, опубликовать проектную декларацию. Ст. 15.1 и 15.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» обязывают застройщика обеспечить исполнение обязательств перед гражданами поручительством банка или страхованием - в страховой компании или обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

Остальные возможные нарушения со стороны застройщика - существенная просрочка строительства, нарушения строительных норм и правил, даже прекращение строительства - не подпадают под ст. 200.3 УК РФ вовсе.

Сможет ли новая статья УК помешать недобросовестным застройщикам

В практике нередки случаи, когда недобросовестный застройщик заранее детально продумывает процесс привлечения денежных средств граждан и в действительности заказывает проектную документацию, оформляет разрешение на строительство и договор аренды земельного участка. Поручительство банка или страхование ответственности, тем более в обществе взаимного страхования застройщиков, также не являются гарантией от преступных действий. Ведь условия поручительства или договора страхования нигде не регламентированы и могут быть сформулированы таким образом, что реально гражданам ничего получить по ним нельзя.

При этом финансовые затраты на все установленные законом действия считаются неизбежными потерями при ведении «бизнеса» - ведь продажа первых же квартир в строящемся многоквартирном доме с лихвой заместит эти траты. А общая прибыль от реализации квартир многоквартирного жилого дома, который возможно никто и не думает достраивать, безусловно стоит нескольких месяцев подготовки.

После получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации застройщик ежемесячно платит небольшие арендные платежи по земле, пока не реализует все квартиры. После этого фактическая деятельность прекращается и руководство застройщика исчезает в неизвестном направлении. Казалось бы - все было по закону. И даже все ДДУ прошли государственную регистрацию. А строительство в итоге не ведется, и деньги получить не с кого.

Некоторые недобросовестные застройщики доходят до того, что заливают фундамент, ставят из дешевых материалов стены одного-двух этажей и прекращают строительство. При этом ответственные лица застройщика могут даже не бежать от правосудия и спокойно заняться тратой полученных от граждан денег. Правоохранительные органы почти всегда расценивают такую горе-стройку как «неудавшийся бизнес», не содержащий состава преступления, а пострадавших граждан направляют в гражданский процесс. Естественно, даже при наличии исполнительного листа на руках получить от такой фирмы-однодневки будет нечего.

Необходимым предметом доказывания состава преступления по ст. 200.3 УК РФ является факт привлечения конкретным юридическим лицом денег именно для строительства, что зачастую просто невозможно.

В настоящий момент действует множество «серых» схем, включая вексельную, предварительные договоры купли-продажи, ЖСК, которые основываются на том, что организация-продавец и организация-застройщик якобы не имеют ничего общего. Сплошь и рядом строительные холдинги состоят из множества юридических лиц. При этом формально одна компания строит, другая - заключает договоры с подрядчиками, третья - продает. То есть формально компания-продавец привлекает деньги с целью дальнейшего, по окончании строительства, расчета с застройщиком.

К тому же многие строительные холдинги включают в себе оффшорные компании. Иностранные государства, на территории которых зарегистрированы такие фирмы, даже по запросам прокуратуры и МВД далеко не всегда готовы делиться информацией о движении денежных средств по счетам оффшорных организаций.

Наконец, есть категория людей, которых называют «сидельцы». Помните, у Ильфа и Петрова в романе «Золотой теленок» был зицпредседатель Фунт, профессией которого с дореволюционных времен являлось номинальное руководство фирмами-однодневками? С тех пор прошло почти сто лет, но, увы, мало что поменялось. Ведь ответственность за уголовные преступления несет не строительная компания, а руководитель и бухгалтер застройщика. Которые вполне могут существовать лишь в виде паспорта или просто не принимать никакого участия в деятельности застройщика, просто подписывая те или иные бумаги. Взять с таких людей нечего, а от их нахождения в местах не столь отдаленных гражданину, отдавшему деньги и не получившему взамен квартиры, лучше не станет. Следовательно, способы ухода от уголовной ответственности, особенно при условии большого количества «серых схем», формально соответствующих действующему законодательству, вполне позволяют недобросовестным застройщикам и далее вести свою деятельность, не опасаясь наказания.

Примечания к статье

В соответствии с примечаниями к ст. 200.3 УК РФ лицо, совершившее преступление, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена в полном объеме и если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом введен в эксплуатацию.

Происхождение такого условия для освобождения от уголовной ответственности понятно - для большинства обманутых дольщиков всегда предпочтительней вернуть обратно деньги, чем знать о факте осуждения руководства застройщика к лишению свободы. Однако обращает на себя внимание то, что для освобождения от уголовной ответственности достаточно возместить сумму привлеченных средств (то есть, в юридической терминологии, возместить реальный ущерб). А как быть с убытками? В условиях обесценивания рубля те условно 3 млн рублей, которые были оплачены за квартиру 2 года назад, совсем неравноценны нынешним 3 млн рублей. К тому же, в процессе строительства цена квартир обычно растет. Оплатив квартиру, участник долевого строительства получает права требования на нее, и в этом его основная цель. Цена же квартир на стадии фундамента существенно меньше, чем в домах высокой степени готовности. Следовательно, если застройщик привлек денежные средства граждан для строительства и на них наполовину построил дом, ему может оказаться даже выгодно просто вернуть ранее полученные деньги и снова продать квартиры, но уже дороже.

Целесообразнее было бы предусмотреть в качестве освобождения от уголовной ответственности факт возмещения потерпевшим убытков (реальный ущерб плюс упущенная выгода).

Также нельзя однозначно толковать понятие мер, принятых застройщиком для завершения строительства жилого дома. Понятно, что такие меры могут быть разнообразными. Однако при отсутствии конкретизации нечеткость определений может привести к тому, что руководство застройщика будет освобождаться от уголовной ответственности вследствие простого факта передачи проектной документации муниципальной администрации или новому застройщику.

Ужесточила ли новая статья наказание за обман дольщиков

Ответственность по ст. 200.3 УК РФ зависит от размера привлеченных денежных средств и от организованности участников преступления. Так, за преступление, совершенное в крупном размере (свыше 3 млн рублей), предусмотрено максимальное наказание в виде лишения свободы до 2 лет с ограничением свободы на срок до 1 года или без такового. За преступление, совершенное группой лиц по предварительному сговору или в особо крупном размере (свыше 5 млн рублей), предусмотрено максимальное наказание в виде лишения свободы до 5 лет с ограничением свободы на срок до 2 лет или без такового.

До появления ст. 200.3 УК РФ деяния, содержащие в себе этот состав преступления, квалифицировались по ст. 159 УК РФ (мошенничество). Мошенничеством в особо крупном размере здесь признается ущерб в сумме свыше 1 млн рублей.

Так как зачастую махинации, связанные с привлечением денег граждан для строительства, осуществляются именно группой лиц по предварительному сговору и явно превышают 1 млн рублей, то ответственность виновных наступала по ч. 4 ст. 159 УК РФ: лишение свободы на срок до 10 лет со штрафом в размере до 1 млн рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 3 лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до 2 лет либо без такового.

Таким образом, максимальный срок лишения свободы за привлечение денежных средств в обход требований ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» сократился вдвое. Разумеется, это не касается преступных действий с деньгами граждан, выходящих за норму ст. 200.3 УК РФ - они по-прежнему будут расцениваться как мошенничество в особо крупном размере. Получается парадокс - с точки зрения тяжести наказания гражданину лучше, если правоохранительные органы расценят действия недобросовестного застройщика как мошенничество, а не как привлечение денежных средств для строительства в нарушение требований закона об участии в долевом строительстве.

Когда заработает ст. 200.3 УК РФ

Одним из принципов уголовного права является неотвратимость, обязательность наказания за совершение преступления. Однако наличие множества так называемых «серых схем» привлечения денежных средств в строительство до сих пор ставит суды в тупик. Формально такие сделки не запрещены законом, а доказать их притворность надо еще постараться.

Если законодатель будет последователен в своем намерении сделать рынок долевого строительства ясным и прозрачным, то скоро на федеральном уровне будут внесены изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», окончательно запрещающие применение серых схем. Только в этом случае ст. 200.3 УК РФ действительно станет веским доводом во взаимоотношениях застройщика и участника долевого строительства и сможет способствовать защите законных прав граждан.

Дата публикации 30 мая 2016

В апреле текущего года Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении поправки к Уголовному кодексу, которыми устанавливается уголовная ответственность застройщиков за нарушение прав дольщиков.

На первый взгляд, нынешних и потенциальных покупателей квартир это нововведение должно обнадежить в буквальном смысле – мол, застройщики будут выполнять свои обязательства аккуратнее. Но, во-первых, надо разобраться в том, за что можно привлечь застройщика к уголовной ответственности. Во-вторых, ответить на вопросы: а есть ли смысл в этой норме, и как это может выглядеть на практике? В-третьих, а сильно ли напугает такая угроза застройщиков?

Для начала рассмотрим, за что и к какой ответственности можно было привлекать застройщиков до введения для них уголовной ответственности?

Административная ответственность застройщика

Сразу стоит сказать, что привлечение застройщиков к административной ответственности вряд ли играет существенную роль в их деятельности – они несут разве что репутационные потери.

Вот, скажем, недавно мы писали про конфликт в Ульянке, где одним из нарушений со стороны застройщика были попытки ограничения прав дольщиков. Так, застройщик внес в договоры долевого участия пункты о запрете на переуступку права третьим лицам без согласия самого застройщика, а также об обязанности дольщика после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с определенной управляющей компанией. Оба требования абсолютно незаконны, поскольку серьезно ограничивают права дольщиков.

В итоге – штраф для застройщика в 10 000 рублей. Сопоставима ли серьезность правонарушения с наказанием? Нет, конечно. Да, кто-то может обратиться в соответствующие инстанции и привлечь строительную компанию к административной ответственности. Но подавляющее большинство дольщиков этого не сделает – из-за незнания, нехватки времени и все равно будет де-факто ограничено в правах. Ну а что такое 10 000 рублей для строительной компании, ворочающей миллионами или миллиардами – разве будет она опасаться такой ответственности?

Возьмем другой пример. В этом году прокуратура Петродворцового района по результатам прокурорской проверки возбудила в отношении ООО «Адмирал» три дела об административных правонарушениях, совершенных при ведении долевого строительства.

Данный застройщик в итоге был привлечен к административной ответственности за то, что в нарушение положений 214-ФЗ привлекал денежные средства граждан не на основании зарегистрированного в установленном законом порядке ДДУ, а на основании соглашения об обеспечении исполнения обязательств по данному договору.

Вообще-то налицо прямое мошенничество, выраженное в намерении уйти от ответственности. Но мошенничеством это деяние выглядит только в бытовом плане, а не в юридическом. В итоге – штраф покрупнее, чем в предыдущем примере, но и 500 000 рублей для застройщика – не великие потери. А вот если бы никто не заметил подлога договора, он бы «сэкономил» десятки миллионов рублей, избежав ответственности, предусмотренной Законом 214-ФЗ.

Или вот другие действия застройщика, которые выглядят именно мошенническими, а с точки зрения закона привлечь его можно только к административной ответственности, и то не очень-то значительной.

Речь идет о рекламе своих жилых объектов недвижимости. Так, закон предусматривает, что информация об объекте строительства, публикуемая в СМИ или в Интернете, должна быть абсолютно достоверной. Кроме того, чтобы рекламировать свой объект недвижимости, необходимо иметь разрешение на строительство.

А что на практике? Соблюдаются ли эти требования? Да нет, конечно, - и информация об объектах зачастую не соответствует действительности, и разрешение на строительство зачастую еще отсутствует. А какова же ответственность застройщика за такие нарушения? В первом случае – штраф до 400 000 рублей, во втором – до 500 000. И что? Ну, заплатил полмиллиона, зато привлек денег дольщиков на полмиллиарда.

Защищает такое законодательство дольщиков, боятся ли такой ответственности застройщики? Да ни то и не другое – кроме чувства глубокого морального удовлетворения дольщикам это ничего не даст, да и строителям все равно – прекрасно знают, на что идут.

А как на это реагируют законодатели? Да почти никак, а если реагируют, то это все равно плодов не приносит. Вот, скажем, депутаты Заксобрания Петербурга предлагают увеличить размеры штрафов для строительных компаний, ведущих строительные и погрузо-разгрузочные работы в выходные и нерабочие праздничные дни с 7.00 до 12.00: сейчас максимальный размер штрафа для юрлиц за такие деяния составляет 15 000, а предлагается повысить до 500 000 рублей.

А что будет на практике? Многие ли граждане бросятся в какие-то учреждения с жалобами? А многие ли учреждения по выходным работают? А если работают, то как качественно? А почему только до 12.00 – праздники на то и праздники, чтобы и праздновать, а не отбойный молоток слушать? А что – других проблем со строительством нет?

Так что какой-либо серьезной защиты привлечение застройщиков к административной ответственности нет. Пожалуй, за одним исключением, о котором поговорим ниже.

Гражданская ответственность застройщиков в виде неустойки

Самая распространенная ситуация, когда застройщик привлекается к гражданской (материальной) ответственности – это, разумеется, просрочка передачи квартиры дольщику. Срок просрочки начинает течь со дня, следующего за днем передачи, указанного в договоре долевого участия. Если в договоре вдруг указан квартал, то – с первого дня следующего квартала.

В договоре долевого участия должен быть указан и размер неустойки за просрочку передачи квартиры, если такого указания нет, то неустойка взыскивается в размере, предусмотренном законом. Отметим, что в договоре нельзя указывать размер неустойки при наступлении гражданской ответственности застройщиков меньше прописанного в законе, если он все-таки меньше, то этот пункт ничтожен, и взыскивается «законная» неустойка. Рассчитывается она следующим образом:

количество дней просрочки x 11% (ставка рефинансирования Банка России) x 1/300 x цена договора x 2 = неустойка.

Например, в договоре указана цена квартиры 3 млн рублей, просрочка составила ровно год, получаем: 365 х 0,11 х 1/300 х 3 000 000 х 2 = 803 001.

Вроде солидная сумма, а если учесть, что в квартиры во многих домах покупают сотни дольщиков, то степень гражданской ответственности застройщиков в виде неустойки должна быть очень высокой – это риск потерять десятки, а то и сотни миллионов рублей. Но почему же большинство жилых комплексов все равно сдается с задержками, причем нередко многолетними?

Тут два момента. Во-первых, бездеятельность дольщиков, которые ждут годами, но не обращаются с требованиями вернуть уплаченное за квартиру и, тем более, с неустойкой. Кстати, не обязательно совмещать и то, и другое. Можно и дождаться квартиры, получить акт приема-передачи и с ним требовать неустойки за ожидание. Но вот мало кто это делает, да и застройщики, разумеется, не стремятся нести гражданскую ответственность – некоторые даже ее страхованием не занимаются.

Во-вторых, застройщики в столь критических ситуация порой просто «сливают» активы и банкротятся. Но шанс получить свое все равно есть.

Уголовная ответственность застройщика

Выше было упомянуто, что есть лишь один вариант, когда застройщик может быть привлечен к административной ответственности «по-серьезному». Это привлечение денег дольщиков без наличия разрешения на строительство. Вроде штраф и тут не очень-то велик для строительной компании – от 500 000 до 1 млн рублей. Но дела в том, что этот штраф может быть наложен за заключение каждого договора долевого участия, и если в доме сотни квартир, то сумма получается весьма и весьма серьезной.

Но почему все равно застройщиков это не пугает? Да причины те же: безволие дольщиков и возможность «слить» деньги. Ну и как можно взыскать сумму штрафа, если у фирмы ничего нет – ни денег, ни имущества? А вернуть деньги дольщиков?

Потому необходимо привлекать к ответственности не строительную компанию, которая может в любой момент оказаться «пустышкой», а ее руководство – и не к административной, а к уголовной. Личная ответственность всегда действует сильнее корпоративной.

Это очевидная необходимость начала реализовываться лишь в 2014 году, когда депутат Александр Хинштейн – глава парламентской группы по защите прав дольщиков не внес в Госдуму соответствующий законопроект, принятый в третьем чтении 20.04.2016 года.

Данный закон предусматривает введение в Уголовный кодекс РФ статьи 200.3, которая так и называется: «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

За подобное деяние при наличии крупного размера должностное лицо строительной компании может быть наказано:

обязательными работами на срок до 360 часов;
исправительными работами на срок до 1 года;
принудительными работами на срок до 2 лет;
лишением свободы на срок до 2 лет с ограничением свободы на срок до 1 года либо без такового.

Если же данное преступление совершено в особо крупном размере или группой лиц по предварительному сговору, то наказание будет строже:

обязательные работы на срок до 480 часов;
исправительные работы на срок до 2 лет;
принудительные работы на срок до 5 лет;
лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы до 2 лет или без такового.

При этом крупным размером признается привлечение средств на сумму свыше 3 млн рублей; особо крупным – более 5 млн рублей.

А ведь крупный размер здесь не такой уж и крупный – стоимость средней однокомнатной квартиры в новостройки, особо крупный – стоимость средней «двушки». То есть обратиться в органы может даже один дольщик. А если их несколько, то эффективность будет куда выше.

Но мы ж обсуждали выше: привлекут застройщика к ответственности или нет – какая разница-то дольщику, если деньги ему так и не вернут?

Однако тут, можно сказать, просто уникальный случай. Новая статья УК РФ содержит весьма полезную для дольщиков норму о том, что совершившее подобное преступление лицо освобождается от уголовной ответственности, если в полном объеме возместит привлеченные средства или примет меры для ввода дома в эксплуатацию.

То есть закон дает возможность руководителю компании-застройщика «откупиться» от наказания (даже если его не сажают, иметь судимость не хочет никто), но если он выполнит свои обязательства перед дольщиками. Так что ему придется поупираться, но либо деньги вернуть, либо дом достроить.

Тут невозможно не согласиться с заявлением Хинштейна о том, что это очень важная норма, которая намного надежнее защитит права дольщиков. Высказывается, конечно, мнение, что статья 159 УК «Мошенничество» тоже их защищает, но по сравнению с этой новеллой она куда более размытая, а потому уйти от ответственности руководству застройщика куда проще. Здесь же все более четко.

Тем не менее, стоит предостеречь потенциальных покупателей жилья о рисках заключения ДДУ с компаниями, не имеющими хотя бы основного пакета документов, к которым относятся:

документы на участок застройки (владение или аренда);
проектная декларация;
разрешение на строительство.

Существует ли уголовная ответственность застройщика по договору долевого строительства? Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) дольщики и застройщики (строительные компании) обязаны заключать друг с другом в соответствии с ФЗ №214 от 30.12.2004 г. (последние изменения 03.07.2016 г. ФЗ №361). Спорные моменты между сторонами в соответствии с ГК РФ, должны разрешаться путем переговоров, с опорой на условия договора, а также ФЗ №214.

Однако, в 2016 г. в Уголовном кодексе РФ (УК РФ) появилась новая статья (п. 3 ст. 203 УК РФ). Эта статья введена в действие ФЗ №139 от 01.05.2016 г. и налагает на застройщика уголовную ответственность за привлечение средств дольщиков с нарушением действующего законодательства.

В чем заключается состав преступления?

Данная статья признает составом преступления сам факт привлечения денег дольщиков для строительства жилья по ДДУ с нарушением закона ФЗ №214 в крупном или в особо крупном размере. Иными словами за нарушение ФЗ №214 предусмотрена уголовная ответственность.

Под крупным размером понимается привлечение объема финансирования, превышающего 3 млн. руб. Особо крупный размер - от 5 млн. руб. При этом следует понимать, что для инкриминирования застройщику данной статьи, достаточно доказать факт привлечения таких сумм в целом, а вовсе не от одного отдельно взятого дольщика.

Согласно определению преступления, привлечь к уголовной ответственности застройщика можно тогда, когда доказаны нарушения сразу нескольких положений ДДУ. Такими нарушениями могут быть:

Не получение своевременно разрешения на строительство.
Не оформление договора аренды или купли-продажи земельного участка.
Отказ от публикации проектной декларации.

Эти мероприятия каждая строительная компания обязана выполнить в соответствии со ст. 3 ФЗ №214. Помимо этого, по ст. 15.1 и 15.2 ФЗ №214 застройщик обязан застраховать свои обязательства перед дольщиками или обеспечить их поручительством банка.

Строительная компания может нарушить и другие пункты ДДУ, но в этом случае они будут рассматриваться уже с точки зрения нарушения норм ГК РФ и не влекут наступление уголовной ответственности по ст. 300.3 УК РФ.

Остановит ли УК РФ недобросовестных застройщиков?

Если следовать практике судебных разбирательств между дольщиками и строительными компаниями, то налицо в подавляющем большинстве случаев тщательная предварительная подготовка, которая позволяет замаскировать неблагонадежность компании. Казалось бы, поручительство банка или страховка - это надежная гарантия возмещения убытков дольщикам, если строительство не будет завершено в срок. Но на деле формулировки страховок и поручительств могут быть настолько туманными, что в итоге никто по ним ничего получить не сможет.

За счет средств, полученных от продажи первых квартир в будущем жилом комплексе застройщик получает на руки сумму, с лихвой покрывающую его затраты на совершение предусмотренных ФЗ №214 действий: оформление проектной декларации, получение разрешения на строительство и т.д. А вот потом все зависит от намерений строительной компании. Никто не даст гарантии, что строительство действительно будет вестись, а не остановится.

Чтобы доказать состав преступления по ст. 200.3 УК РФ, необходимо сначала доказать, что деньги были привлечены именно для целей строительства, а не для каких-то иных. А на практике добыть такие доказательства часто невозможно. Помощь профессионального юриста в подобной ситуации - необходимость, так как собрать доказательную базу не просто.

Важно отметить примечание к ст. 200.3 УК РФ, согласно которому строительная компания может быть полностью освобождена от уголовной ответственности, если он добровольно вернул всем дольщикам полученные от них деньги, а также сделал все, чтобы ввести многоквартирный жилой дом в эксплуатацию.

К сожалению, на сегодняшний день многие недостатки в результате строительных домов по долевому участию стало не редкость. Дольщики и законодатели прилагают немало усилий, по устранению препятствий и нарушений законодательства при долевом строительстве. Получается так, что на стадии строительства, застройщик, подрядчик, субподрябчик, предлагают немало условий для дольщика, что бы заключить договор на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, но многие усилия идут просто насмарку. И связано это не с законодательством, а не добропорядочностью застройщика.

В большинстве случаев при нарушении сроков сдачи дома, застройщик отсылает дольщиков к подрядчику, что бы снять с себя ответственность по закону, а подрядчик в свою очередь отсылает дольщиков обратно, к застройщику, ссылаясь на то, что именно застройщик ответственен за работы и постройку.

Нужно просто разобраться кто по нормам гражданского законодательства, ответственен за не вовремя сданный объект, застройщик или подрядчик и кто будет отвечать перед потребителем (дольщиком).

Кто же виноват при сдаче дома подрядчик или застройщик

Когда начинается строительство многоквартирного дома, договор на участие в долевом строительстве многоквартирного дома заключается между застройщиком и дольщиком (потребителем), а соответственно застройщик, заключает договора с подрядчиками, подрядчик может быть один или несколько. Правоотношения между дольщиками и застройщиками, возникают на основании закона от 01.04.2005 ФЗ № 214. В Федеральном законе № 214 статья 7, четко прописано, что застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, который соответствует условиям договора и требованиям технического регламента и иным требованиям.

В соответствии с ФЗ № 214 в случае если дольщик обнаружит не соответствие объекта, недоделки, сроки сдачи, то он может предъявлять требования к застройщику:

безвозмездное устранение недостатков в разумный срок
дольщик имеет право заключить договор с другим подрядчиком на устранение недостатков за счет застройщика
соразмерное уменьшение стоимости по договору и требование оплаты неустойки

Для устранения недостатков, дольщики могут обращаться к застройщику как на стадии приема передачи объекта, так и после сдачи объекта в эксплуатацию. Гарантийный срок на строительный объект не может быть менее пяти лет, срок которого начинает исчисляться с момента приема передачи объекта. В соответствии с гражданским законодательством, ответственность застройщику перед дольщиком регулируется не только ФЗ № 214, а так же Гражданским кодексом РФ.

Гражданский кодекс РФ статья 754. Ответственность подрядчика за качество работ

Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.
При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.
Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.

Гражданский кодекс РФ статья 755. Гарантии качества в договоре строительного подряда

Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.
Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик.
При обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в пункте 1 статьи 754 настоящего Кодекса, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.

Гражданский кодекс РФ статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ
При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 настоящего Кодекса.

При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 Гражданского кодекса, составляет пять лет. Гражданский кодекс РФ статья 723. Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы

В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).

Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен.
Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.
Условие договора подряда об освобождении подрядчика от ответственности за определенные недостатки не освобождает его от ответственности, если доказано, что такие недостатки возникли вследствие виновных действий или бездействия подрядчика.
Подрядчик, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (статья 475).

Исходя из выше перечисленных норм действующего законодательства, хотя застройщик часто отсылает дольщиков с требованиями к подрядчику, требовать устранения недостатков, соблюдения сроков сдачи объектов, исполнения условий договора, дольщик должен предъявлять к застройщику.
Данные вывода, так же отражены и подтверждены судебной практикой в Российской Федерации. Постановления ФАС УО от 14.04.2010 № Ф09-2482/10-С2, ФАС СЗО от 29.04.2010 № А56-38441/2009, ФАС ВВО от 20.11.2009 № А17-2586/2008, ФАС ЗСО от 07.09.2010 № А03-6458/2009.

Что нужно делать дольщику при не исполнении договора застройщиком

В случае если дольщик обнаружил не исполнение договорных обязательств застройщиком, недостатков в сданном объекте, нарушение сроков сдачи объекта дольщику, нужно обращаться с требованием (претензией) в письменном виде к застройщику, на устранение недостатков, соразмерного уменьшения стоимости по договору, оплаты неустойки. Так же можно позвонить по номеру 8-800-777-32-63 на горячую юридическую линию дольщиков.

В начале 2000-х годов нынешнего столетия по России прокатилась волна обмана людей недобросовестными застройщиками. Люди требовали наказать обманувших их мошенников, а власти разводили руками. Когда мошенничество отдельных лиц достигло критического максимума, законодатели приняли закон, защищающий права дольщиков – 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Закон прямо запрещает привлекать денежные средства граждан, если отсутствует разрешение на строительство. Но мошенники находят все новые пути обхода закона. Один из вариантов – заключение соглашения о намерении заключить договор долевого участия (ДДУ). При этом, потенциальный дольщик по соглашению обязан внести деньги, а застройщик, в установленный срок, заключить ДДУ.

Рассмотрим одну историю заключения предварительного соглашения с концерном КРОСТ:

На днях, в банке исполнительных производств федеральной службы судебных приставов, в отношении ООО «ПСФ «КРОСТ» появилась запись о наложении ареста.

Арест наложен в рамках исполнительного производства по решению Октябрьского районного суда г. Белгорода. В решении суда рассматривается схема привлечения средств в обход закона 214-ФЗ. В июле 2015 года граждане заключили с КРОСТом предварительное соглашение, согласно которому, КРОСТ обязался в ноябре заключить ДДУ. Граждане исполнили свои обязательства по перечислению денег, КРОСТ же свои обязательства по заключению ДДУ исполнять не спешил. Отказавшись подписывать продление действия предварительного соглашения, обманутые люди потребовали вернуть уплаченные по соглашению деньги. Но и это требование застройщик не исполнил. Тогда люди обратились в суд, где потребовали вернуть не только перечисленные деньги, но и, в соответствии с законом о защите прав потребителей, штраф за отказ от добровольного урегулирования требований в размере 50 % от присужденной суммы и проценты за пользование чужими денежными средствами. Суд первой инстанции, равно как и вышестоящий суд встали на сторону истцов – обманутых застройщиком граждан и присудил выплатить и перечисленную сумму в размере стоимости квартиры, и 50 % от данной суммы в виде штрафа. Помимо, собственно, решения в пользу истцов, суд разъяснил что:

— застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома только после наступления ряда условий: получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, а также приобретения права собственности на соответствующий земельный участок или права на его использование;

— в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с Законом 214-ФЗ на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона 214-ФЗ, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Что бы сделал добросовестный застройщик, получив такой «щелчок по носу» от потенциального покупателя квартир? По нашему мнению — выплатил бы присужденную сумму и сделал выводы на будущее. Но это не в случае с концерном КРОСТ, который отказался добровольно исполнять решение суда, в связи с чем, получил наложение ареста на свои активы. И теперь, помимо присужденных выплат в пользу истцов, дополнительно выплатит сборы службе судебных приставов. Вот уж где верна поговорка «скупой платит дважды» — вместо того, чтобы добровольно выплатить гражданам 3, 5 млн.руб., теперь, помимо этой суммы, выплатит штрафов и неустоек почти на 2 млн.

А выводы этот недобросовестный застройщик все-таки сделал, но не в пользу потенциальных покупателей, а исключительно в свою. Во-первых, он так и не перестал привлекать средства в обход закона — все также заключает предварительные соглашения, во-вторых, в этих предварительных соглашениях появился пункт о том, что если инициатором разрыва предварительного соглашения является потенциальный покупатель, то внесенные к моменту расторжения соглашения платежи остаются у застройщика.

Тем не менее, уважаемые потенциальные покупатели квартир в новостройках концерна КРОСТ, законы на вашей стороне, а теперь, благодаря жителям г. Белгорода есть судебная практика в пользу граждан, рискнувших поверить этому застройщику.